Счастливый город. Как городское планирование меняет нашу жизнь - Чарльз Монтгомери

Как и большинство американцев, Диас верил, что кризис, спровоцированный ипотечным кредитованием, сродни временному помешательству, за которое ответственны «жадные банкиры» с печально известными хищническими практиками кредитования. Многие клиенты Диаса и сами стали участниками субстандартных ипотечных программ, когда рынок был на пике. Но все закончилось тем, что переменные процентные ставки неожиданно взлетели и люди лишились своих домов. Диас признавал, что это печально, но теперь, когда жители уехали (во время тура все тщательно избегали разговоров о том, куда они переместились или кем они были), Стоктон возродится к жизни. Трудные времена позади. Окраинные города приободрятся, когда низкие цены на недвижимость привлекут новых жильцов, способных за них заплатить. Мои товарищи по «РЕПО-туру» разделяли эту точку зрения. Они уже вели расчеты до того, как мы вернулись в офис.

К сожалению, в этой оптимистичной логике есть изъян: она игнорирует роль городской системы. При комплексном анализе выясняется, что ситуация с изъятием банками заложенной под ипотечный кредит недвижимости отправляет нас прямиком к карте городской агломерации, а нестабильность заложена в пригороды Сан-Хоакина еще на этапе их проектирования.

Предположим, вы живете в районе Эриксон-Серкл в Уэстон-Ранч. Если вам нужно молоко, вы едете до ближайшего магазина, Food 4 Less в 3 км от вас. Чтобы заняться спортом, вы проезжаете 8 км до клуба In-Shape Health у съезда с автострады 4. До школы ваши дети могут дойти пешком, но ближайший бассейн почти в 10 км от вас, а торгово-развлекательный комплекс Park West Place — в 20 км к северу от I-5. А чтобы добраться до работы, вы, как и все соседи, ежедневно наматываете почти 100 км до Сан-Франциско, при загруженных дорогах ежедневно тратя на поездку туда и обратно до 4 часов. И вы не одиноки: большинство обитателей Уэстон-Ранч, купившие там дома на волне экономического подъема, пытались убежать от высоких цен в области залива Сан-Франциско, но знали, что ежедневно будут ездить туда на работу^[84]. Тогда жители Уэстон-Ранч были прочнее связаны с отдаленным мегаполисом, чем с собственным городком.

Эта модель оправдывала себя, пока залить полный бак бензина было относительно недорого. Но ситуация изменилась буквально накануне кризиса. Цены на топливо подскочили настолько^[85], что те, кто ездил на работу в Сан-Франциско из Сан-Хоакина, ежемесячно начали тратить на бензин больше 800 долларов. Для некоторых эта сумма составляла четверть их дохода, для большинства это было больше их ипотечных выплат. Хуже всех приходилось семьям с детьми. Последней каплей для жителей пригородов стали расстояния вкупе с ценами на бензин.

Аналогичная ситуация складывалась в пригородах по всей стране. Переезд туда автоматически подразумевал серьезные вложения в приобретение автомобиля и регулярные траты на бензин. Часто «семейный автопарк» был не роскошью, а суровой необходимостью. Обычная семья, живущая в пригороде, должна иметь хотя бы на один автомобиль больше, чем люди, живущие рядом с местом работы, магазинами, местами учебы и развлечений. При этом такая семья тратит вдвое больше^[86], когда пользуется автомобилем для удовлетворения ежедневных потребностей. Людям в рассредоточенной среде сложно реже ездить на машине. Это одна из причин, почему к 2011 г. в обычной семье из четырех человек транспортные расходы превысили^[87] расходы на уплату налогов и медицинскую помощь вместе взятые. И это объясняло, почему, чем дальше дом от центра города, тем выше вероятность, что он отойдет банку во время ипотечного кризиса, тем быстрее и сильнее упадет его стоимость, тем меньше шансы, что она вернется на докризисный уровень, и тем меньше аналитиков ожидают, что он будет что-то стоить позже^{[88], [89]}.

Так что чисто с экономической точки зрения новейшие участки городской агломерации провалили проверку на устойчивость. Покупка частного дома в пригороде сопоставима с биржевой игрой на нефтяных фьючерсах и ставками на изменения в геополитической ситуации. Цены на энергоносители будут колебаться. И дело не только в экономике: у проблемы есть и социальный аспект. Когда люди теряют дома, рвутся их семейные и социальные связи. За последние годы в СМИ появилось достаточно подобных историй с душещипательными подробностями, так что не буду останавливаться на этом. Интереснее лично для меня те, кто пережил кризисный период, — люди, заключившие сказочную сделку и получившие «дом мечты» в пригороде. После близкого знакомства с их жизнью я вовсе не завидую их «удачным» приобретениям. Их проблемы предупреждают о социальных издержках расстояния и опасности, которой во всем мире подвергаются города, решившие последовать американской модели агломерации.