Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

В непроизводственном строительстве России постепенно восстанавливаются утраченные в 90-х гг. прошлого века и в начале 2000-х гг. принципы и методы комплексного жилищно-гражданского строительства. Особенно активно развивается жилищное строительство, осуществляемое за счет частных инвестиций. Развитие социальной инфраструктуры отстает от темпов строительства жилья.

До последнего времени социальные объекты строились за счет средств городского бюджета. В связи с большой потребностью в детских образовательных учреждениях и школах с текущего года они будут возводиться частными застройщиками, получившими земельные участки. По оценкам экспертов, это повысит стоимость жилья на 10–15 тыс. руб. за 1 м² площади квартир. Пока не решена проблема строительства медицинских учреждений: поликлиник, специализированных клиник, аптек и т. п.

Предлагается ввести новый экономический механизм взаимодействия городской власти и частных инвесторов. Получив земельный участок бесплатно, застройщик должен построить жилые дома, социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру за свой счет, после чего коммерческие объекты продаст, а социальную инфраструктуру передаст городу.

На таких принципах осуществляет застройку жилого района «Балтийская жемчужина» Шанхайская инвестиционно-строительная компания.

Жилье она успешно продает, коммерческие помещения и паркинги – продает или сдает в аренду, а социальную инфраструктуру передаст городу.

В 2005 г. мэр Шанхая и губернатор Санкт-Петербурга подписали «Декларацию о дружественном сотрудничестве». Китайская сторона обязалась построить квартал со всей социальной, инженерной и транспортной инфраструктурой. Со своей стороны правительство города должно было обеспечить транспортную доступность района новостроек: построить линии высокоскоростного трамвая вдоль границы «Балтийской жемчужины» и двух станций метро в юго-западном районе.

Реализация инвестиционного проекта, особенно крупного, требует грамотного определения сметной стоимости строительства (инвестиций) и оценки их экономической эффективности.

В монографии обобщены, критически осмыслены положения современного ценообразования в строительстве; разработаны модель и алгоритм сметных расчетов на различных этапах проектной подготовки: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации.

При исследовании вопросов экономической эффективности инвестиционных проектов в монографии отражены этапы становления инвестиционной политики в современной России; развитие методов оценки эффективности капитальных вложений и инвестиций. Выявлены сущность и показатели экономической эффективности инвестиционных проектов; порядок их расчета по рекомендациям UNIDO, России и КНР.

Они сводятся к определению коммерческой эффективности; недостаточно разработаны положения оценки социальной эффективности, являющейся основной для проектов непроизводственного строительства.

Предлагаются подходы к расчетам эффективности инвестиций в непроизводственные отрасли.

Теоретические положения, представленные в монографии, конкретизированы на примерах определения сметной стоимости и оценки эффективности инвестиций в комплексную застройку жилого квартала «Жемчужная премьера» в составе жилого комплекса «Балтийская жемчужина».

Квартал застраивался в 2008–2010 гг. Потребовались большие вложения в подготовку территории и на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры. В то же время стоимость строительства соответствовала средним показателям по Санкт-Петербургу (44,5 тыс. руб. за м² общей площади квартир), хотя проектом предусмотрено жилье «Комфорт» и «Бизнес-класс».

Результаты расчетов, представленных в монографии, свидетельствуют о высокой эффективности проекта в целом: индекс доходности дисконтированных инвестиций составляет 1,41, срок окупаемости – 3,5 года.

Однако если учесть налоги, подлежащие к выплате в консолидированный бюджет, фактическая эффективность реализации проекта для Шанхайской инвестиционной компании составит по расчетам не более 14 %.

К сожалению, правительство Санкт-Петербурга пока не выполнило своих обязательств по строительству линии надземного высокоскоростного трамвая и двух станций метро на юго-западе. Это обусловило существенный недостаток реализации проекта – низкую транспортную доступность района «Балтийская жемчужина».