Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

Общая стоимость строительства всего объекта определяется как сумма затрат на строительство зданий, проведение наружных инженерных коммуникаций, на благоустройство и озеленение территории строительства.

С применением укрупненных показателей базисной стоимости проведен расчет стоимости строительства квартала путем составления сводного сметного расчета. Результаты расчета показаны в табл. 7.2.

Таблица 7.2. Показатели затрат по главам сводного сметного расчета

Общая сметная стоимость строительства составляет

4 256 718,72 тыс. руб.

В. На этапе проектной документации.

В общую сумму инвестиций на жилищино-гражданское строительство квартала входят затраты на проектирование жилых домов, затраты, связанные с арендой земельного участка, подготовкой строительства и строительно-монтажными работами.

Сметная стоимость строительства определяется в составе проектной документации [29] и может уточняться локальными сметами по рабочей документации.

Сводный сметный расчет на стадии проектной документации составлен на основе локальных смет на общеплощадочные работы и затраты и объектных смет на отдельные здания и сооружения: жилые дома, детские образовательные учреждения, паркинги (табл. 7.3).

При составлении сводного сметного расчета на стадии проектной документации (табл. 7.3) использованы данные локальных и объектных смет в составе сметной документации на строительство квартала «Жемчужная премьера».

Сметная стоимость (в ценах июня 2010 г.), по нашим расчетам, составила 4498,33 млн руб., в том числе строительно-монтажные работы 3395,60 млн руб. (75,49 %); оборудование 58,81 млн руб. (1,31 %); прочие затраты 357,73 млн руб. (7,95 %); НДС 686,19 млн руб. (15,25 %).

Таблица 7.3. Сводный сметный расчет стоимости строительства

Основные показатели стоимости жилищно-гражданского строительства 1-й очереди квартала «Жемчужная премьера» приведены в табл. 7.4.

Таблица 7.4. Стоимость строительства основных объектов в квартале «Жемчужная премьера» (по сметной документации)

Таким образом, показатели стоимости строительства соответствуют реальным затратам на период 2008–2010 гг. (период строительства квартала).

Для выявления тенденций изменения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации – результаты расчетов представлены в табл. 7.5.

При уточнении метода оценки проектных решений стоимость возрастает: по укрупненным сметным нормативам почти на 4,3 %; по сметной документации около 10,2 % (по сравнению с расчетом по показателям объектов-аналогов).

Таблица 7.5. Расчет затрат на строительство жилого квартала «Жемчужная премьера»

Таким образом, рекомендуется установить размер резерва на непредвиденные работы и затраты: на стадиях инвестиционного замысла – 10 %; обоснования инвестиций – 5 %; проектной документации – 2 % (существующий).

В целом стоимость строительства соответствует усредненным (по городу) показателям. Строительство жилого квартала осуществлено достаточно быстро, качественно и экономично.