Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

Обоснование комплексной цены градостроительства и оценка эффективности инвестиций выполнены на примере застройки жилого квартала «Жемчужная премьера», с которого начиналось жилищное строительство в «Балтийской жемчужине». Строительство первого жилого комплекса «Жемчужная премьера» было завершено в 2010 г. Он занимает территорию 7,4 га; с восточной стороны граничит с крупным коммерческим центром, с западной – с проектируемой остановкой «Надземного экспресса», с южной – с руслом реки Сосновки и Петергофским шоссе.

Первая очередь включает 6 кирпично-монолитных разновысотных (8–17 этажей) жилых домов, детский сад на 200 мест, паркинг на 768 мест (автомобилей). Встроенно-пристроенные помещения размещаются на первых этажах, занимая около 6000 м². Площадь отдельных помещений от 35 до 270 м², при высоте потолков от 2,86 до 5,7 м. Их предлагается продавать или сдавать в аренду различным коммерческим предприятиям: торговли, общественного питания, досуговым центрам и др. Вспомогательные помещения предназначены для размещения служб по технической эксплуатации зданий.

В жилом комплексе построен трехэтажный детский сад с гимнастическим залом и бассейном, игровыми и спортивными площадками на 200 воспитанников.

Вид квартала «Жемчужная премьера» представлен на рис. 6.2.

Рис. 6.2. Вид квартала «Жемчужная премьера»

Основные показатели, характеризующие жилые дома, приведены в табл. 6.4.

Таблица 6.4. Объемно-планировочные показатели жилых домов в квартале «Жемчужная премьера»

Данные табл. 6.4 свидетельствуют, что объемно-планировочные показатели характерны для современных многоэтажных зданий. Основной удельный вес составляет площадь квартир – 71,27 %, встроенных коммерческих помещений на первом этаже – 4,85 %, встроенных гаражей в подвале – 19,36 % и вспомогательных помещений – 4,51 %.

Основные показатели, характеризующие квартиры, приведены в табл. 6.5.

Таблица 6.5. Общая характеристика квартир в квартале «Жемчужная премьера»

Средняя общая площадь квартиры – более 69 м², жилых комнат – от 14,75 до 27,55 м²; однокомнатные квартиры – от 42,9 до 47,9 м²; двухкомнатные квартиры – от 69,2 до 77,7 м²; трехкомнатные квартиры – от 87,76 до 108,74 м². Высота потолка в квартирах и помещениях общественного назначения – 3,06 м, высота автостоянки – 3,5 м.

Сведения об этажности и секционности зданий представлены в табл. 6.6.

Таблица 6.6. Характеристика корпусов квартала «Жемчужная премьера»

Все объекты строительства в данном квартале относятся к I категории риска^[4] для существующей застройки. В табл. 6.7 показаны конструктивные решения корпусов квартала «Жемчужная премьера».

Таблица 6.7. Конструктивные решения жилых домов квартала «Жемчужная премьера»

Разнообразное предложение квартир: от однокомнатных небольшого метража (43 м²) до просторных трехкомнатных апартаментов (128 м²), в том числе с панорамными видами – делает «Жемчужную премьеру» привлекательной для самого широкого круга покупателей. Во всех квартирах предусмотрена возможность перепланировки в соответствии с желанием жильцов. Вестибюли, коридоры, паркинги сданы с полной отделкой, а квартиры – под чистовую отделку. Дома оснащены бесшумными высокоскоростными лифтами OTIS, выделенной высокоскоростной интернет-линией, IP-телефонией, многоканальным кабельным телевидением, современной системой контроля доступа, обеспечивающей комфорт и защиту. Безопасность жильцов нового квартала обеспечивают круглосуточная служба охраны, консьерж в каждой парадной, а также постоянное видеонаблюдение за всей территорией «Балтийской жемчужины».

Бесперебойную работу инженерных сетей и интеллектуальных систем «Умный дом», ежедневную чистоту и порядок в новом квартале гарантирует собственная служба эксплуатации комплекса «Балтийская жемчужина». Профессиональная управляющая компания «Приморский город» оперативно решает любые коммунальные и технические вопросы каждого жителя квартала, обеспечивая максимальный комфорт проживания.