Nudge. Архитектура выбора - Касс Санстейн

Давным-давно взять ипотеку не представляло сложностей. В большинстве случаев предлагалась фиксированная ставка на весь срок, обычно тридцать лет. Первоначальный взнос чаще всего составлял 20 %. Выбрать кредит с лучшими условиями было проще простого, всего лишь ориентируясь на минимальный процент. В США Закон о правдивости при кредитовании делал выбор еще легче. Он обязывал всех кредитодателей указывать процентную ставку в годовом исчислении. В свое время этот закон был шедевром архитектуры выбора, потому что упрощал сравнение займов. Без такого простого способа оценки кредита, как процентная ставка в годовом исчислении, судить о преимуществах разных ипотечных предложений сложно. Сюзанна Шу в ходе исследования обнаружила, что даже будущие магистры бизнеса затруднялись в выборе оптимального займа. И это в обычном задании, которое несравнимо проще задач, возникающих в реальной жизни.

Сейчас в США процесс ипотечного кредитования значительно сложнее. Заемщики могут выбирать из множества займов с фиксированным процентом, не изменяющимся в течение всего времени, и из не меньшего количества вариантов с переменной ставкой, которая растет и снижается в зависимости от движений рынка. Есть и такая необычная услуга, как кредит с периодической выплатой только процентов. Должник должен погасить основную сумму долга по истечении срока кредита, а до того платит только проценты. То есть деньги банку не возвращаются, пока дом не продан (если повезет — с прибылью) или пока заемщик не выиграет в лотерею или не рефинансирует долг. В рамках большинства кредитов с переменным процентом предлагается так называемая завлекающая ставка. В первые несколько лет она низкая, а потом увеличивается, иногда значительно. Кроме того, взимаются разные комиссии, которые варьируются от кредита к кредиту. Еще необходимо учитывать дисконтные пункты, с помощью которых банк рассчитывает, как снижать ставку, когда заемщик вносит фиксированные платежи помимо периодических взносов. Кроме того, бывает предусмотрен штраф за досрочное погашение кредита. С этой точки зрения выбор пенсионного портфеля намного проще. И по-прежнему многое на кону.

Дополнительные опции могут принести пользу, но только в том случае, если заемщики способны выбрать кредит, наиболее соответствующий их положению и предпочтениям. Как люди принимают решение об ипотеке? Экономист Сюзан Вудворд изучила более 7 тыс. займов, застрахованных Федеральным управлением жилищного строительства. Это агентство помогает получать относительно небольшие кредиты с низким первоначальным взносом. Вудворд интересовало, какие заемщики пользовались самыми выгодными условиями, при каких обстоятельствах они брали ипотеку и как оценивали риски и другие факторы. Ниже приводятся некоторые результаты.

1. Афроамериканцы доплачивали 425 долларов за займы, а латиноамериканцы — 400. Средняя комиссия для всех заемщиков составляла 3133 доллара на кредиты около 105 тыс. долларов.

2. Заемщики, проживающие в районах, где большинство взрослых окончили только среднюю школу, платили за займы на 1160 долларов. больше, чем из местности, где почти все — выпускники колледжа.

3. Займы, полученные с помощью ипотечных брокеров, дороже приобретенных при прямом кредитовании примерно на 600 долларов.

4. Такие источники сложностей, как дисконтные пункты и комиссионные продавцу, которые мешают сравнению займов, дорого обходятся заемщикам. Дополнительные расходы выше при участии посредника, чем при прямом кредитовании.

Из этого анализа можно сделать некоторые общие выводы. Когда рынки усложняются, неискушенные и несведущие получатели кредитов попадают в невыгодное положение. Этим заемщикам также с большей вероятностью могут дать плохой или не отвечающий их интересам совет люди, которые по роду деятельности должны помогать и предоставлять достоверную информацию. Рынок так устроен, что ипотечные брокеры, работающие с состоятельными клиентами, получают стимул бороться за репутацию. Те, клиенты которых небогаты, чаще гонятся за легкими деньгами.

Все эти факторы усугубляются в случае с самыми бедными и ненадежными заемщиками. Им предлагаются субстандартные займы. На эту форму кредитования есть две противоположные точки зрения. Политики и журналисты с левоцентристскими взглядами прозвали этот заем «хищническим». Они не учли очевидный факт, что высокорисковые кредиты должны выдаваться под больший процент для компенсации возможных убытков компаниям. То, что бедные и ненадежные должники платят больше, не делает эти варианты «хищническими». В действительности микрозаймы в развивающихся странах, за идею которых Мухаммад Юнус получил заслуженную Нобелевскую премию в 2006 году, выдаются под 200 и более процентов. И даже они идут людям на пользу^[75]. С другой стороны, некоторые считают переполох по поводу «хищнического» кредитования не более чем следствием непонимания журналистами и политиками с левоцентристскими убеждениями того, что рискованные займы требуют повышенной процентной ставки. Как обычно, истина где-то посередине. Субстандартное кредитование — ни благо, ни зло.