Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий - Николай Мрочковский

Первое – анализ рынка. Нужно отслеживать акции в банках. Есть специальные сайты, где собрана информация по всем банкам и проходящим в них акциям.

Анализируете и выбираете самые выгодные программы. Например, бывает, что можно с 0–5 % первого взноса купить новостройку. Даже 1 % разницы в год по ипотеке может принести значительный доход за год.

Следующее – надо отсылать заявки во все банки. Не стоит подавать заявку в один-единственный и ждать, что вам дадут кредит. Лучше отправляйте пакет документов во все выбранные банки на одобрение.

Удобно собрать типовой комплект документов в один файл, сделать архив и по требованию сразу отправлять все скопом.

Поймите, что банк заинтересован в вас не меньше, чем вы в нем. Привлечение одного клиента обходится банку примерно в 100 тыс. рублей, т. е. каждый клиент для них стоит огромных денег, это они борются за клиентов. Банков полно, а вы один такой.

Если вы понимаете, что у вас могут возникнуть сложности с получением кредита (нет официального дохода, не хватает каких-то документов и др.), можно попробовать обратиться к ипотечным брокерам. Они могут помочь во многих ситуациях. Решают проблему под ключ и берут деньги только в случае получения вами одобрения.

Самая плохая ситуация, когда у вас испорченная кредитная история. Что в этом случае делать? Первое – надо ее постепенно восстанавливать. Это делается путем взятия маленьких кредитов и их стабильного погашения.

Покупка в рассрочку

Второе – что же делать тогда с покупкой недвижимости? Есть вариант покупки в рассрочку. Самая большая рассрочка из известных нам сейчас в Подмосковье – 8 лет.

По сути, это застройщик вас кредитует. Однако не у каждого застройщика имеется рассрочка. Надо искать, у кого есть и на какой срок.

Как взять одновременно несколько ипотек?

Можно одновременно взять несколько ипотек. Просто идете в несколько банков и получаете одновременно несколько одобрений.

Каждое из них действует 3 месяца. В течение этого времени вы можете купить несколько квартир.

Если у вас уже есть ипотека, ваша задача – показать доход, который позволит обслуживать еще больше.

Досрочно гасить ипотеку, конечно, можно, но это невыгодно.

В начале книги мы говорили, что, если у вас есть 1 млн. рублей, можно весь его вложить в 1 квартиру. А можно разделить на 5 частей и купить 5 квартир по 200 тыс. руб., используя кредит.

Здесь тот же самый принцип: если у вас есть лишние деньги, то лучше купить еще один объект, чем досрочно погашать предыдущий. Пусть за вас ипотеку погашают ваши арендаторы.

Тем более что деньги дешевеют очень быстро, особенно в периоды кризиса.

Как не платить ипотеку 2–3 месяца

Эта стратегия применяется в случаях, когда берем ипотеку для покупки новостройки, которая будет сдаваться через определенный период времени. Т. е. когда объект еще строится.

Когда объект уже готов и мы его сразу хотим заселять, нам, наоборот, невыгодно затягивать. Чем скорее сделка пройдет, чем быстрее мы сможем получить ключи и заселять людей, тем лучше нам.

Если же говорить про новостройки любого формата, то нам выгодно затянуть процесс, зафиксировать цену и потом не платить ипотеку как можно дольше. Чем дольше не платим ипотеку, тем больше экономим.

Допустим, выплата по ипотеке составляет 30 тыс. рублей в месяц. 3 месяца не платили – это 90 тыс. рублей. Огромная экономия!

Таблица 12. Этапы затягивания сделки

Первый этап – устная бронь

Мы находим интересный объект, приезжаем на место, выбираем квартиру и просим забронировать. Предоставляем скан паспорта, и застройщик начинает готовить договор бронирования.