Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий - Николай Мрочковский
Книгу Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий - Николай Мрочковский читаем онлайн бесплатно и без регистрации! Читать онлайн вы можете не только на компьютере, но и на андроид (Android), iPhone и iPad. Наслаждайтесь!
222 0 13:17, 21-05-2019
ЧИТАТЬ КНИГУ ОФЛАЙН в приложении android
Книга Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий - Николай Мрочковский читать онлайн бесплатно без регистрации
Рисунок 9. Пример использования пространства между зданиями
Получился банкетный зал вместительностью 200 человек – и все это функционирует круглый год.
Вот такая штурмовая конструкция. Люди из улицы выжимают по 300–400 тысяч рублей в неделю.
Рисунок 10. Пример создания пристроек
По всему фасаду сделана пристройка.
На такие постройки часто не требуется разрешение, они считаются временными конструкциями и при необходимости легко демонтируются.
Строительство коммерческой недвижимости может быть очень интересным вариантом, если вы сможете найти участок земли на оживленном человеко/автомобиле-потоке.
Многие розничные сети, особенно дискаунтеры, типа «Дикси», «Магнит», «Пятерочка» и т. д. ведут агрессивную борьбу за захват территории. Поэтому они скупают все, что подходит по их критериям.
То есть вы покупаете участок земли и строите из легко возводимых конструкций здание на 300–500 квадратных метров. Себестоимость такого строения относительно невысока. И далее сдаете такое здание торговым сетям либо местным розничным магазинам.
Рисунок 11. Быстровозводимая конструкция под магазин
Естественно сначала надо протестировать стратегию и быть уверенными, что вы точно сможете выгодно сдать объект. И только потом строить.
Варианты коммерческой недвижимости и основные требования
• Магазин / Торговый центр / Ресторан
• Склад
• Офисный центр
Критерий – расположение!
• Оживленные транспортные развязки / человекопоток
• Близость транспортных узлов
• Населенный пункт от 3 тыс. человек
• Коммуникации
Выгодно делать магазины, торговые центры, также можно строить здания из нескольких этажей. Внизу пусть будут магазины, а верхние этажи можно отдать в аренду под офисы.
Критерии такого здания – это расположение, оживленные транспортные развязки, близость транспортных узлов, населенный пункт и наличие подведенных коммуникаций.
Берется квартира на первом этаже и переводится в нежилой фонд. Стоимость перевода обычно начинается от полумиллиона рублей в зависимости от расположения объекта, сроки – до полугода.
В чем выгода?
Ставка аренды торговой площади – примерно в 2 раза выше, чем у жилого помещения.
Рисунок 12. 1-й этаж – перевод в нежилой фонд
Рисунок 13. Пример строительства многоквартирных домов и мини-отелей
Себестоимость строительства – 23 тыс. рублей за м2. Со всеми коммуникациями и землей – примерно 35 тыс. рублей за м2.
Цена продажи такой квартиры 70–75—85 тыс. рублей за м2.
Стоимость здания целиком: порядка 700 м2 умножаем на 35 тыс. рублей за м2 и получаем 25 млн. рублей. Плюс 7 млн. рублей стоимость земли, итого – 55 млн. рублей, выручка – 28 млн. рублей.
Для того чтобы многоквартиный дом был построен законно необходимо перевести назначение земли из ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в «под строительство малоэтажного многоквартирного дома» – сразу оговоримся, что это возможно не всегда, надо выяснять в местной администрации.
Второй такой же дом сделан под мини-гостиницу, и по расчетам, ежемесячная выручка будет составлять 900 тыс. рублей.
Находятся оба дома в 300 метрах от железнодорожной станции, в 7 км от МКАД.
Рисунок 14. Пример многоквартирного/доходного дома
Рисунок 15. Продажа домов
Достаточно простой и очевидный подход
• Купили землю.
• Построили коттедж / таунхаус.
• Продали.
Проблем три:
1. Как правило, нужно много наличных денег.
1. Спрос на коттеджи в периоды кризисов очень сильно проседает.
2. Имеет смысл, только если вы найдете уникальное место, то есть земельный участок, который будет очень удачно расположен.
1. Покупаем земельный участок недалеко (10–15 минут пешком) от общественного транспорта – например, железнодорожной станции.
2. Строим на нем дешевый быстровозводимый дом – например, из SIP-панелей.
3. Сразу планируем разбивку на студии.
4. Сдаем помесячно или посуточно.
Пример Анны Л., построившей дом из SIP-панелей за 1,5 месяца в 10 км от МКАД.
Дом разбит на 13 студий / комнат.
Рисунок 16. Доходный дом Анны
Прочитали книгу? Предлагаем вам поделится своим впечатлением! Ваш отзыв будет полезен читателям, которые еще только собираются познакомиться с произведением.
Уважаемые читатели, слушатели и просто посетители нашей библиотеки! Просим Вас придерживаться определенных правил при комментировании литературных произведений.
Просьба отказаться от дискриминационных высказываний. Мы защищаем право наших читателей свободно выражать свою точку зрения. Вместе с тем мы не терпим агрессии. На сайте запрещено оставлять комментарий, который содержит унизительные высказывания или призывы к насилию по отношению к отдельным лицам или группам людей на основании их расы, этнического происхождения, вероисповедания, недееспособности, пола, возраста, статуса ветерана, касты или сексуальной ориентации. Просьба отказаться от оскорблений, угроз и запугиваний. Просьба отказаться от нецензурной лексики. Просьба вести себя максимально корректно как по отношению к авторам, так и по отношению к другим читателям и их комментариям.
Надеемся на Ваше понимание и благоразумие. С уважением, администратор сайта
Оставить комментарий
Mkot1312 июль 21:17
