История Византийской империи. Становление - Федор Успенский

Еще больше значения, по-видимому, имела другая форма земельного хозяйства как в эпоху Юстиниана, так и во все последующее время империи — форма долгосрочной наследственности аренды на три лица. Эта форма владения, приближающаяся к наследственной собственности, имела на Востоке весьма широкое распространение. Она имеет техническое наименование εµφύτευσις и выражается в том, что эмфитевт — как называется в актах лицо, снимающее участок земли в аренду, — получал на свой век и с правом передачи последовательно двум прямым наследникам, т. е. сыну и внуку, пользование и распоряжение земельным владением такое же полное и широкое, как бы оно было его собственностью. Ему принадлежала свобода хозяйственной эксплуатации участка, право делать насаждения и всяческие улучшения, право дарения, залога и передачи по завещанию с некоторыми лишь ограничениями. Обязанность эмфитевта заключалась в уплате ежегодного взноса, обусловленного в арендном контракте, и в несении лежащих на земле повинностей. Насколько можно судить по законодательным актам того времени, плата за этот род долгосрочной аренды вообще была ниже, чем за краткосрочный наем земли для обработки. В случае, если эмфитевт оказывался нерадивым или неисправным и не платил аренды в течение трех лет, от него отнимался участок без всякого вознаграждения за сделанные на нем улучшения.

Система наследственной аренды на три лица, как будем называть εµφύτευσις, в последнее время сделалась предметом особенного внимания, благодаря новым материалам, привнесенным в этот вопрос надписями и египетскими папирусами ^[375]. Но и с точки зрения средневекового земельного хозяйства эта система имеет, может быть, больше права на внимание, чем сколько ей уделяется ^[376]. Приведем законы Юстиниана ^[377], касающиеся занимающего нас вопроса: «Допускаем долгосрочную наследственную аренду (εµφύτευσιν) в имениях как святейшей Церкви, так и всех прочих религиозных учреждений — на лицо, принимающее аренду, и последовательно на двух наследователей того же лица: именно, детей мужского и женского пола или внуков с той и другой стороны — мужа и жены — с точным обозначением того, от жены или от мужа происходит наследователь. Долгосрочная аренда не переходит на других наследников, но продолжается лишь в течение жизни принимающего, если у него не окажется ни детей, ни внуков. Договора о долгосрочной аренде, совершенного на других основаниях — в церковном ли или в крестьянском имуществе, в зависимом или свободном, — ни под каким видом не разрешаем, а если он будет заключен, не признаем за ним никакой силы. Законом блаженной памяти царя Льва постановлено, чтобы церковное имущество сдавалось в долгосрочную аренду безо всякого уменьшения канона; мы же в одной из предшествующих новелл постановили при договоре на εµφύτευσις уменьшать на одну шестую норму установленной платы. Таким образом, устанавливая это правило, повелеваем, чтобы прежде всего тщательно собирались сведения о каноне и чтобы долгосрочная аренда сдавалась показанным выше лицам; при этих условиях уменьшается плата на шестую долю. Если в долгосрочную аренду сдается хорошо содержимое церковное имение, то цена аренды устанавливается не согласно с доходностью одного года, а по оценке производительности за двадцатилетний период и по этой оценке сдавать аренду. Должно знать, что если эмфитевт в течение двух лет подряд не внесет арендной суммы (для церковных имуществ узаконяем этот срок вместо трехлетия), то лишается права на аренду, и начальники религиозных учреждений вольны взять от них имущества и дома без всякого вознаграждения за улучшение. Но если бы снявший имущество в долгосрочную аренду причинил ему ущерб, то он обязуется восстановить имение в прежний вид, и этому обязательству подлежит и сам он, и его наследники, и преемники, и, кроме того, немедленно возместить все убытки».

В дальнейшем законодатель определяет условия, при которых устанавливается норма платы за долгосрочную аренду. На место отправляется комиссия из архитектора и понятых от духовенства, и там пред святым Евангелием комиссия определяет норму платы за аренду данного участка, и на основании этого составляется письменный акт на долгосрочную аренду или εµφύτευσις ^[378]. «Эмфитевт имеет право производить постройки и пользоваться строительным материалом, если таковой есть, передавая арендное право последовательно двум преемникам, так что имение по смерти трех держателей снова переходит к святейшей Церкви или к богоугодному заведению, которым выдана аренда. Не допускаем того, что имело доныне место в подобных договорах, именно того, чтобы по смерти двух наследников первого эмфитевта получали долгосрочную аренду наследники их и чтобы они предпочитались другим. Т. к. этот порядок изменяет арендование в наследственное владение и наносит ущерб Церкви, то нет надобности после двух наследников передавать аренду преемникам их».

Несколько дополнительных статей касательно того же учреждения находим в позднейшей новелле ^[379], изданной в 544 г.: «Управители имуществами церкви или разных благотворительных учреждений сего царственного города и епархии не имеют права продавать, или дарить, или менять, или иным образом отчуждать недвижимое имущество… разве только мена совершается с царским имуществом. Но разрешаем заключать долгосрочные аренды (τας δε εµφυτεύσεις) от Великой церкви царственного города и благотворительных домов на имя лица, принимающего аренду, и последовательно двух других наследников, причем уступается снявшему имущество в долгосрочную аренду не больше шестой доли законной платы (канон). По отношению к пригородным имениям Великой церкви и благотворительных заведений повелеваем брать при отдаче их в долгосрочную аренду всю законную плату без скидки, если имущество приносит доход, даже с возвышением платы против нормы; в противном же случае разрешаем сдавать их за такую цену, какая будет предложена ^[380]. Если случится, что имущество, сданное одним из церковных учреждений по праву долгосрочной аренды, перейдет или к царскому дому, или в священное императорское казначейство, или к какому городу, или в городскую курию, то управление благотворительных учреждений, выдавшее первоначальный акт на аренду, имеет права в двухлетний срок заявить о своих намерениях или оставить аренду за теми, у кого она в то время окажется, с условием уплачивать ежегодную плату по договору об аренде, или, если это окажется желательным, нарушить контракт и имущество взять снова себе. В том случае, если в имениях, сдаваемых в долгосрочную аренду, окажутся старые полуразрушенные здания, не приносящие уже дохода, то управители этих имений имеют право сдавать их за треть наемной платы, получаемой с дающих еще доход зданий в то время, когда имение стало сдаваться в аренду. В случае же, если принимающий аренду предпочитает ее снять на том условии, чтобы сначала сделать постройки и платить богоугодному учреждению, от которого получает аренду, половину той суммы, какая получалась от наемной платы за сдаваемое имение, то разрешаем и подобную сделку и, кроме того, позволяем эмфитевту пользоваться материалом от разрушенных жилищ (§ 1).