Песочные замки Уолл-стрит. История величайшего мошенничества - Курт Эйхенвальд

Техасец в четвертом поколении, Уотсон был выходцем из состоятельного семейства, разбогатевшего на недвижимости. Лет в 16 Джорджа Уотсона обуяла семейная страсть к спекуляциям недвижимостью — как раз после того, как он хорошо заработал на продаже за 1,5 млн долл. земельного участка, принадлежавшего его бабушке. Окончив в 1965 г. Техасский университет, Уотсон снова ринулся в недвижимость и начал было кое-чем заниматься, но дело не пошло, и для него настали трудные времена. Положение его поправилось, когда в 1974 г. он познакомился с Остином Старком Тейлором, которого все звали Трейси. В прошлом страховой агент, Тейлор сделал важный вклад в бизнес Уотсона: благодаря его связям их совместная фирма заручилась поддержкой в местных политических и деловых кругах. Отец Трейси сколотил внушительное состояние на экспорте хлопка и инвестициях в недвижимость и играл ключевую роль в альянсе политической и деловой элиты Далласа, что в 1980-х гг. помогло ему стать мэром города. Через отца Трейси завел полезные знакомства с людьми, в чьей компетенции было решение вопросов по изменению зонирования земельных участков, а также планирование маршрутов автомобильных магистралей. А всем известно, что решения таких людей способны в мгновение ока многократно увеличить стоимость инвестиций в земельные участки.

В те годы Watson & Taylor быстро набирала обороты. Уотсон и Тейлор учредили целый ряд компаний под общей крышей Watson & Taylor Companies и через них приобретали в собственность и управление объекты недвижимости, иногда для собственных целей, а иногда в интересах сторонних инвесторов. Особенно активно они осваивали такую рыночную нишу в недвижимости, как мини-пакгаузы. Конечно, это направление было куда менее престижно, чем строительство офисных комплексов, но зато менее рискованное. В конце 1970-х гг. солидный послужной список Watson & Taylor привлек к ней внимание отдела налоговой защиты Bache, которым в ту пору руководил Стив Бланк. Вскоре Watson & Taylor начала продавать через Bache товарищества с ограниченной ответственностью, созданные на основе объектов недвижимости. Не сказать, чтобы Bache значительно обогащалась на этих сделках, но по крайней мере получала устойчивый доход.

К 1983 г. благодаря ряду успешных сделок Prudential-Bache сочла компанию Watson & Taylor достойной сотрудничества и взялась продавать учрежденное ею крупное открытое товарищество. Брокерам фирмы потребовалось чуть больше месяца, чтобы привлечь 14,4 млн долл. от 1961 инвестора.

К радости отдела прямых инвестиций, Уотсон позволил дочерней компании брокерской фирмы, Prudential-Bache Properties, разделить с ним тяготы генерального партнера товарищества. И тогда помимо солидных комиссионных в размере 8 % дочерняя компания получила право на участие в доходе от товарищества. Стоит ли говорить, что значительная часть этих денег устремилась в карманы избранных из числа руководителей отдела прямых инвестиций и, естественно, Джима Дарра?

Сделки Watson & Taylor приносили миллионы, не в последнюю очередь благодаря огромной армии розничных брокеров Pru-Bache. При этом правила игры в техасской недвижимости стремительно менялись, открывая еще более радужные перспективы. В 1982 г. администрация Рейгана с благословения конгресса дерегулировала многомиллиардную ссудно-сберегательную отрасль, предоставив институциональным инвесторам возможность вкладывать средства напрямую в такие активы, как недвижимость. И колоссальные средства инвестиционных фондов хлынули в индустрию недвижимости, взвинчивая цены до заоблачных высот. По всей стране девелоперы дружно ринулись заключать сделки с инвестиционными фирмами или попросту покупали их, чтобы пустить огромные денежные активы на финансирование строительства.

Следуя общему порыву, Джордж Уотсон и Трейси Тейлор уже через несколько месяцев после того, как Prudential-Bache продала их первое открытое товарищество, обзавелись полезными связями в секторе инвестиций. Начало было положено в 1982 г., когда Тейлор свел знакомство с Говардом Уичерном, председателем правления First South, небольшой инвестиционной компании со штаб-квартирой в городке Пайн-Блафф, штат Арканзас. И вот знойным воскресным днем Тейлор вылетел в Пайн-Блафф, чтобы обсудить с Уичерном проект застройки одного земельного участка. Тейлор подробно рассказал о Watson & Taylor, о ее прошлых успехах и нынешнем состоянии дел в связи с законодательными переменами и перешел к перспективам на будущее.

«Техасский рынок недвижимости сейчас на небывалом подъеме, — заметил Тейлор. — Есть куча возможностей отлично заработать».

Эти слова, по всей видимости, произвели на Уичерна ожидаемое впечатление. Он внимательно слушал Тейлора, предложившего в обмен на финансирование проектов застройки, которые будет осуществлять Watson & Taylor, 25 %-ное участие в прибылях. При последних словах Уичерн отрицательно мотнул головой.

«Нет, так не пойдет. Мы в Арканзасе работаем только из расчета 50/50. Мы вкладываем деньги, а вы делаете работу — находите проекты и реализуете их».

В конце концов эти двое пришли к соглашению. В мае 1983 г. был запущен совместный потрясающе прибыльный бизнес. В тот же месяц First South предоставила Watson & Taylor заем в размере 20 млн долл. И это было только начало. В течение следующих недель First South выделила своему новому партнеру еще несколько миллионов на оплату процентов по уже полученному кредиту. Позже Уичерн на пару с президентом First South Родом Ридом переоформили документы задним числом, чтобы заем выглядел как законная и одобренная ссудным комитетом операция. В дальнейшем заемные доллары валом повалили в Watson & Taylor, и уже в августе 1983 г., всего за три месяца со дня первой такой операции, First South допустила серьезное нарушение федеральных правил, регламентирующих деятельность инвестиционных фондов: средства, предоставленные Watson & Taylor, превысили пороговое ограничение на объем кредита, разрешенный к выдаче одному заемщику. На протяжении ближайших лет First South будет злостным нарушителем регуляторных правил.

Щедрые финансовые потоки от First South и Prudential-Bache не только порядком обогатили Джорджа Уотсона и Трейси Тейлора. Важнее было то, что компаньоны получили в свои руки свободный капитал, который на свой страх и риск вкладывали в покупку пустующей земли. Кое-какие из этих сделок оказались феноменально прибыльными. Так, в один из дней Watson & Taylor с утра оформила покупку 93 акров земли и, воспользовавшись своими связями, мгновенно провернула операцию по резонированию участка, чтобы уже после обеда сбыть его с рук. Доналоговая доходность этой спекуляции составила 4771 %. В другой раз при перепродаже земельного участка площадью 8 акров доналоговая доходность сделки достигла фантастических 12 463 %. А один крупный участок более чем в 130 акров, также купленный и перепроданный в течение суток, принес отдачу в 68 %. То были деньки дикого разгула и анархии на рынке недвижимости штата Техас, и, пока длился бум, прибыль от спекуляций была фактически гарантирована.

На фоне этого бума Уотсон и предложил Дарру участвовать в земельных спекуляциях Watson & Taylor. Первая возможность подвернулась при сделке с участком Trinity Mills площадью 15,6 акра, приобретенным Watson & Taylor 1 февраля 1983 г. Уотсон предложил Дарру вложить в сделку 107 274 долл., обещая взамен 10 %-ное участие в прибылях. Этими деньгами Уотсон частично покрыл банковский заем Watson & Taylor, хотя платежей в счет погашения основной суммы до ноября не предусматривалось. Самой фирме проку от вложенных Дарром денег было мало — это позволило лишь незначительно снизить издержки по уплате процентов по займу — 28 днями позже, т. е. примерно через две недели после того, как чек Дарра должен был быть инкассирован, Watson & Taylor подписала контракт на продажу участка Trinity Mills. В итоге Дарр заработал 46 539 долл. Успех первой совместной спекуляции подвиг Уотсона снова пригласить Дарра в компаньоны. 3 октября 1983 г. он прибыл в офис отдела прямых инвестиций в Нью-Йорке и рассказал Дарру о сделке с участком Lombardi на Стеммонс-Фривей, предлагая более чем 3 %-ную долю прибыли. Дарр без колебаний согласился внести деньги, хотя предложение было устным — в подтверждение Уотсон не предъявил ничего, разве что какие-то статьи в паре-тройке газет, где упоминался участок Lombardi.