Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства - Алексей Кузнецов

Отсюда можно сделать вывод, что участвовать в деле о банкротстве застройщика необходимо, но в качестве подстраховки при наличии всех оснований неплохо также включить свои требования и в общефедеральный реестр.

Однако следует указать на некоторые минусы и недоработки данного альтернативного способа защиты прав дольщиков.

Очевидно, что включение в общефедеральный реестр преследует одну цель – получение жилого помещения, причем того, на приобретение которого изначально была направлена воля участника строительства. Исходя из содержания и целей данного вида правоотношений логично, что граждане, включенные в общефедеральный реестр, который открывается на конкретный объект строительства, должны получить квартиры именно в том объекте, который значился в договоре с застройщиком.

На сегодняшний день не всегда реальность совпадает с приведенными выше рассуждениями. Основаниями для этого могут быть разные обстоятельства: изначальное строительство объекта на землях, не предназначенных для этих целей, неоконченное строительство объекта, двойная продажа квартир или просто нежелание полномочных органов по каким-либо причинам предоставлять квартиры по заявленному адресу.

Ситуация ясна в случае, когда строительство объекта осуществляется незаконно на землях, не предназначенных для этих целей, либо строительство остановлено на начальной стадии или не начато вовсе. В этой ситуации, безусловно, претендовать на определенное жилое помещение, оплаченное по договору, не представляется возможным. Однако нередки случаи двойной продажи недобросовестными застройщиками уже оплаченных ранее кем-то квартир. В сложившейся ситуации возможен подход, при котором первые покупатели обязательно получают жилые помещения в этом объекте, а последующие имеют преимущество в выборе квартиры в этом же объекте при наличии свободных площадей, а в случае их отсутствия – в любом другом объекте по усмотрению полномочного органа. Исходя из особенностей данного нарушения такой способ защиты наиболее уместен и справедлив, так как распределение квартир ставится в зависимость от времени заключения договора долевого участия.

Полномочные органы сегодня по факту признают возложенные на них обязательства по предоставлению квартиры обманутым дольщикам, но исполнение таких обязательств нередко считают возможным путем предоставления жилых помещений в других объектах при отсутствии каких-либо объективных обстоятельств. Положения Приказа № 403 никак не регламентируют порядок предоставления квартир, в связи с этим могут иметь место злоупотребления в виде предоставления квартир в домах в наименее «престижных» районах по сравнению с объектом строительства по договору с застройщиком. Остается надеяться, что квартиры гражданам в других домах будут предлагаться только после полного заселения дома исключительно дольщиками застройщика по указанному в договорах объекту. Обратное может в принципе перечеркнуть проделанную законодательную работу по усовершенствованию защиты прав обманутых дольщиков, так как при таком подходе гражданам, рассчитывающим получить квартиры в конкретном доме, рискованно включаться в общефедеральный реестр. Возможно, это будет оправданно лишь в крайнем случае, когда станет очевидным, что требования участников строительства, заявленные в рамках банкротного дела, удовлетворяться не будут, в том числе за счет создания дольщиками жилищно-строительного кооператива либо привлечения сторонних инвесторов.

В заключение отметим, что положения Приказа № 403 действуют около полутора лет, в связи с чем заявлять о высокой степени эффективности ведения реестра нет достаточных оснований, так как процесс выделения обманутым дольщикам жилых помещений весьма продолжителен. Сведения, находящиеся в открытом доступе, не могут в полной мере отразить динамику данных процессов. Как сообщают интернет-источники, наиболее положительные результаты ведения реестра наблюдаются в Пермском крае. К февралю 2015 г. 810 дольщиков заехали в свои квартиры или получили денежную компенсацию^[41].

Москомстройинвест – это организация, которая занимается ведением реестра в г. Москве. По ее данным, в июне 2014 г. около 1330 семей обманутых дольщиков получили жилье на северо-западе г. Москвы, а в 2016 г. более 1200 гражданам предоставят жилье ^[42].

Однако участникам строительства необходимо знать о существовании такого способа защиты своих прав, причем он является альтернативным, а значит, комбинирование его с основным способом дает дополнительную возможность получить жилое помещение.

Таким образом, важно понимать, что государство, ручаясь за строительные организации, готово нести материальную ответственность вместо застройщиков, имущества которых чаще всего недостаточно для удовлетворения требований всех кредиторов. Этот способ восстановления прав работает и его необходимо обязательно использовать.

Следует отметить, что существуют также и другие альтернативные способы защиты прав обманутых дольщиков – например, в виде заявления о своей проблеме в специализированные объединения, в которых обсуждаются и решаются подобные вопросы. Например, в Президиуме Генерального совета Партии «Единая Россия» существует Рабочая группа по защите прав вкладчиков и дольщиков, которую возглавляет Александр Хинштейн – активный борец за права обманутых дольщиков. Эта Группа была создана еще в 2006 г. С тех пор ее члены объехали пол-России и сократили число обманутых дольщиков почти вдвое^[43]. «Единая Россия» имеет множество региональных отделений, в каждом из которых созданы аналогичные рабочие группы и назначены региональные координаторы. Обратиться к ним за помощью очень просто: достаточно отправить письмо на электронный или почтовый адрес с описанием возникшей проблемы. Заметим, что деятельность Группы действительно результативна. Ежеквартально публикуется отчет о проделанной работе, а он дает основания полагать, что Группа нередко становится надежным помощником в вопросах защиты прав дольщиков. Так, за I квартал 2015 г. состоялись:

– заседание при полномочном представителе Президента РФ по Приволжскому федеральному округу по защите прав граждан – участников долевого строительства под председательством заместителя полномочного представителя Президента РФ А.В. Гайнутдиновой с участием руководства субъектов Российской Федерации, входящих в состав округа;

– совещание в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ под председательством статс-секретаря – заместителя министра А.А. Плутника с участием заместителя Председателя Правительства Саратовской области В.Н. Сараева и министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области Д.В. Тепина;

– четыре выездных заседания по проблеме «обманутых дольщиков» в субъектах Российской Федерации (Ростовской, Самарской, Свердловской, Ленинградской областях);