Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства - Алексей Кузнецов

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением некоторых случаев^[36]). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.

Не станет ли препятствием для передачи объекта незавершенного строительства нахождение земельного участка у застройщика на праве аренды?

Нет, это не является препятствием. Кроме того, согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Что означает фраза «внесение на депозитный счет арбитражного суда денежных средств»?

Дело в том, что соблюдение некоторых условий, необходимых для передачи объекта незавершенного строительства, допускается в разных вариациях. Одним из вариантов является внесение денежных средств на депозитный счет арбитражного суда. Это сделано для достижения определенного равновесия и справедливости. Например, если стоимость прав застройщика больше, чем стоимость всех требований участников строительства, то передача этих прав не только погасит требования, но и даст некоторую сумму вдобавок, что не совсем справедливо по отношению к застройщику и другим оставшимся кредиторам. Законом установлена максимальная доля отклонения – 5 %. Соответственно, чтобы соблюсти необходимое для передачи объекта незавершенного строительства условие, участники строительства и (или) третьи лица имеют возможность внести денежные средства в размере превышения стоимости прав застройщика, за вычетом 5 %, на депозитный счет арбитражного суда до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Немного иная ситуация в случае, если выясняется, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. В этом случае участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более 10 % от стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Еще один вариант, когда требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. В этом случае участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов.

Дальнейшая судьба денежных средств зависит от характера определения суда. В случае удовлетворения ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов. В противном случае денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.

Какой порядок рассмотрения судом ходатайства участников строительства о передаче объекта незавершенного строительства?

Во-первых, о рассмотрении арбитражным судом вопроса о передаче объекта незавершенного строительства извещаются все кредиторы, требования которых включены в реестр требований кредиторов.

Во-вторых, результатом рассмотрения становится определение арбитражного суда, содержание которого зависит от соблюдения/несоблюдения вышеуказанных условий. Определение об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного строительства выносится в случае соблюдения всех условий такой передачи, определение об отказе в удовлетворении ходатайства – в случае несоблюдения условий передачи.

В-третьих, определения независимо от результата могут быть обжалованы.

Что происходит с требованиями граждан, выступивших против создания ЖСК и передачи ему объекта незавершенного строительства?

Если судом вынесено определение о передаче объекта незавершенного строительства, требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей или четвертой очереди.